Claves para invertir con éxito en una segunda vivienda

La demanda de compra de vivienda como segunda residencia es la mayor de los últimos cuatro años, según datos de los últimos seis meses. En 2020, la demanda fue del 9 %, era el momento más complejo por la pandemia. En 2021 se ha incrementado al 11 %, siendo mayor como alquiler (60 %) que como compra (40 %). Pero las cifras son muy positivas para 2022, ya que han roto la tendencia a la baja que teníamos en España desde 2017.

Según un estudio internacional elaborado por la consultora inmobiliaria Savills y la plataforma de alquiler vacacional HomeAway, España es el destino más atractivo para futuras inversiones en segundas viviendas según un 19,3 % de los encuestados, seguida por Portugal (13,2%) y Francia (13,1%).

¿Compramos ya una segunda vivienda?

Hablamos con José Muñoz, experto en inversiones inmobiliarias y autor del libro La Fórmula In. Como él indica, el libro se basa en la fórmula “comprar – aportar valor – vender”. Permite descubrir los secretos de cómo invertir en viviendas para obtener una alta rentabilidad, sin importar si el mercado se encuentra en el ciclo alcista o bajista. Muñoz cuenta a The Luxonomist las claves antes de invertir:

The Luxonomist: Antes de embarcarme en una segunda vivienda ¿Qué es lo que tengo que hacer?
José Muñoz: Cada uno debe tomar sus propias decisiones, una de las que menos se toman es que una segunda vivienda implica disfrute, diversión. Tal vez no es la respuesta que se espera de un experto, pero la pregunta es, ¿vas a tener tiempo de disfrutarla? Y lo segundo, ¿el tiempo que voy a ir al año, ¿merece la pena? Y eso me lleva a otra, ¿es una buena inversión?

TL: ¿Es buen momento para comprar? 
JM: Sí, el mercado se está moviendo. Durante lo peor del Covid-19 se paró, y hubo ajuste de precios, pero la tendencia ahora es al alza. No hay burbuja, por lo que es un buen momento para comprar.

Las plataformas de alquiler vacacional ayudan a activar el mercado

TL: ¿Dónde encontrar las mejores ‘ofertas’?
JM: Tal y como cuento en La fórmula In, encontrarás más descuentos cuanto menor estado de revista esté una vivienda. Si quieres una vivienda sin complicarte la vida, zonas poco consolidadas, tendrás que ir a lugares donde haya habido un fondo o un banco que tenga un gran paquete de viviendas. Las primeras se venden más baratas que las últimas, es algo a tener en cuenta.

TL: ¿Se sigue invirtiendo en vivienda como negocio o ese boom ya pasó?
JM: Ahora más que nunca. Antes de 2008, se invertía por meter dinero ahí. Ahora se mete dinero para que genere rentabilidad. En este momento tenemos delante algo que antes no existía, las plataformas de alquiler vacacional para obtener una plusvalía de nuestra vivienda. Ahora se puede hacer negocio. Comprar una segunda vivienda bien elegida puede hacer que se pague sola.

TL: Si quiero hacer negocio, ¿qué pasos debo seguir para tener éxito?
JM: Una cosa es hacer negocio, y otra es hacer una buena compra. Para la primera, necesitas poner el enfoque del problema. Probablemente te toque comprar una vivienda para reformar, una vivienda que esté ocupada, que tenga problemas urbanísticos, un local… hay distintos enfoques.

Para invertir en una segunda vivienda es bueno estar asesorado

TL: Si busco mi casa soñada, y quiero mudarme o cambiar de vida para dentro de 15 años, ¿me espero o me lanzo?
JM: Si compras bien, es momento de comprar ahora, porque dentro de 15 años es un periodo muy largo, y te va a interesar casi seguro. Hoy se consiguen hipotecas a tipos fijos y va a ser tu casa.

TL: ¿Qué claves nos da el sector?
JM: Las noticias lo que nos dicen es que la inflación está desbocada. La vivienda es un valor refugio, que además de conservar su valor, genera cash flow. Los bancos están subiendo tipos, yo creo que no debes esperar, el momento de comprar es ahora, conforme adelantemos menos poder adquisitivo tendremos, lo importante es hacer las cosas con cabeza, no comprar por comprar, tener un plan, marcarse una fecha.

Muñoz nos pone un ejemplo muy claro. Messi compró un hotel en Sitges para su cadena lifestyle. Un hotel que estaba a punto de demolición y pagó 30 millones de euros por él. Le engañaron. “Hay que saber lo que se compra. Messi debería haber pedido el certificado de no tener inflación urbanística. Y debe estar bien asesorado”.

En este caso, el hotel tenía pendiente una orden de demolición por incumplimientos varios de seguridad. Cuando le vendieron el inmueble al jugador mintió en las escrituras respecto a que desconocía que tuviera algún problema el hotel. Y la justicia ya le había ordenador varias veces que tenía que derruirlo. Por eso trabajar con profesionales de cada sector es tan importante.